简述海南房产史上第一次大崩盘

2018-03-19 01:49

海南:中国房地产第一次大崩盘

第三个故事比较久远,来自1990年代的海南,称得上中国楼市真正意义的大崩盘。

今天应该没有多少人还知道,海南当初也和深圳一样属于耀眼的经济特区。

海南楼市

1988年,海南从广东脱离成为独自的省份,也成为中国唯一的省级经济特区。经济开发建设的需求,政策层面的倾斜,让海南一度成为堪比北上广的存在。

“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,吸引着来自全国各地的淘金者。鼎盛时期,这个只有600多万人口的小岛上,云集了两万多家房地产公司,平均每300人就对应一家房地产公司。

海南房价一日千里,从1988年到1991年,海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300-1400元/平方米之间,而1992年就蹿升到5000元/平,1993年更是达到7500元/平的巅峰,两年翻了三倍以上。

短短一年多,海南土地价格从1991年的几十万每亩,攀升到1993年的最高600多万元/亩。

要知道,当时海南的人均可支配收入只有2000多元,三年的纯收入才买得起一平方米的房子。

与之对比,1992年全国商品房均价只有995元/平,而北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。

显然,这种场面不会持久。

1993年6月,面对楼市过热,中央出台宏观调控政策,限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目,招招对准房地产市场。与此同时,国务院还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

釜底抽薪,一夜寒冬。海南房地产市场应声而落,海南经济亦进入断崖式下跌。

大量房地产企业倒闭,无数人血本无归。这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活,一度变为养猪场。

一时间,“天涯海角烂尾楼”成为海南的象征。

1999年开始,海南用了整整七年时间,才将房地产库存清理完成。直到2010年前后,在中国楼市暴涨的大背景下,借“国际旅游岛”国家规划的东风,海口房价才重新触及当初的高点。然而,很多人却没有机会享受这一“成果”了。

教训:与泡沫共舞的下场

杭州、温州、海南,在漫长的二十多年里,究竟给我们留下了什么教训?

其一,过去二十多年,中国房价的上涨,既有合理因素,也有泡沫因素。合理的一面是,经济高速的发展,居民可支配收入的不断提高,城镇化的推进,以及住房消费改善的需求;不合理的一面是,由于房地产具有刺激经济和带来土地财政的双重效应,从而让房地产有了绑架中国经济的资本,也使房价获得了来自于政府的隐性担保,但这种担保,只会让问题进一步累积,让风险不断郁积。

其二,房价只涨不跌的神话已经深入人心。正因为如此,所以在每一轮的上涨中,都会出现恐慌式的暴涨,房价一夜之间就可能蹭蹭上涨数十万元。也因为如此,每逢楼市出现调整,房价出现下跌,总会出现以围攻、打砸售楼处为特色的退房潮。接受得了涨,接受不了跌,这已经成为全民情绪,而这种情绪中,却隐藏着混乱的因子。

其三,如果每一次楼市正常的调整,都被政策所挽救,那么楼市风险就永远得不到释放。如果每一次救市最终都成了暴涨,那么对于所有国民来说,就会形成一种“救市等同于暴涨”的错误预期,只会进一步加剧社会的恐慌。每个人都唯恐搭不上房价保障的顺风车,都唯恐被时代所抛弃。

其四,没有经济基本面和人口流入支撑的城市,房价暴涨只是一场击鼓传花的游戏。依靠人为控制土地供应带来的暴涨,终究也会带来暴跌。这是最值得今天的我们所警惕的。

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